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[머니투데이 송학주기자][통계청 '가계금융조사' 수도권 전세가구 재무특성 보니..전용 60㎡ 구입시 평균 1억 추가대출 필요]

'미친 전셋값'이라 불릴 정도로 전세보증금이 천정부지로 치솟고 있지만 매매시장은 조용하다. 이달 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 사상 최고치인 70%를 기록했지만 여전히 전세수요가 매매수요로 전환되지 않고 있는 것이다.

오히려 매매전환은 고사하고 전셋값이 매맷값을 추월하는 지역이 늘고 있다. 이 때문에 과거와 같은 전세 세입자들의 매매전환이라는 패턴 변화는 더 이상 없을 것이라는 비관적인 분석까지 나온다.

그렇다면 왜 이런 현상이 발생하는 것일까. 수도권 소재 전세가구의 재무상황을 통해 주택구입 여력을 살펴보니 현실적으로 주택구입이 쉽지 않은 것으로 나타났다.

28일 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장이 지난해 통계청이 발표한 '가계금융·복지조사'를 분석한 결과에 따르면 수도권 전세가구의 평균 자산총액은 3억5240만원. 전세보증금은 1억3182만원, 부채총액은 7761만원으로 자산대비 부채율은 약 22%를 차지하는 것으로 조사됐다.

만일 이 가구가 수도권의 전용 60㎡ 주택을 매입한다고 가정할 경우 지난해 말 기준 주택가격이 약 3억원(KB시세)이므로 전세보증금을 포함한 금융자산(1억9856만원)으로 집을 사려면 1억원 가량을 추가로 대출받아야 한다. 만일 수도권의 전용 84㎡ 주택(평균 4억원)을 구입하려면 2억원 정도의 추가 자금이 필요하다.

소득 5분위별 전세가구의 재무특성을 살펴보면 수도권 평균 전세가구는 약 70%의 소득수준에 해당한다. 수도권에서 중소형 주택을 매입할 수 있는 전세가구는 소득수준이 상위 30% 이내에 있는 가구만 가능한 셈이다.

수도권 상위 20% 이내 전세가구의 평균 전세보증금은 2억3490만원. 전세보증금을 포함한 금융자산은 3억9440만원으로 84㎡ 주택구입도 가능한 계층이다. 하지만 수도권 상위 20% 계층 역시 7651만원의 금융부채를 안고 있기 때문에 주택구입을 위한 추가적인 대출은 크게 부담이 될 것이란 설명이다.

김 실장은 "집을 살 여력이 있는 가구는 보유중인 금융자산과 부담되지 않을 정도의 적정대출로 주택을 구입할 수 있는 가구를 뜻한다"며 "전반적으로 수도권 평균 전세가구가 수도권의 평균적인 중소형 주택을 매입한다고 가정해도 매입 여건은 수월치 않다"고 분석했다.

결국 전세가구의 총체적인 재무구조를 볼 때 전세의 매매전환은 정부가 의도하는 것만큼 쉽지 않다는 것이다. 정부는 그동안 전·월세 수요의 매매전환을 위해 각종 금융규제 완화와 청약제도 개선 등 주택매매 거래활성화 정책을 내놨다. 하지만 이런 정부대책이 단기적인 효과에 그칠 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "집을 살 여력이 있는 사람들이 집을 사지 않는 가장 큰 이유는 집값 상승에 대한 기대감이 없기 때문"이라며 "주택구입 가능 인구층의 소진, 과도한 가계부채, 상대적 공급과잉 등으로 주택가격 하락이 예상되는 상황에 누가 빚내서 집을 사겠냐"고 꼬집었다.

그는 이어 "현재 가계부채가 높고 가격하락도 우려되는 상황에서 정부가 집값의 대부분을 빚내서 집 사도록 권하는 건 적잖은 후유증을 동반할 것"이라며 "소득에 비해 주택가격이 여전히 높아 세입자들은 주택 매입을 회피하고 있어 효과도 크지 않을 것"이라고 비판했다.

머니투데이 송학주기자 hakju@mt.co.kr

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